현재 거주하고 있는 아파트의 전세계약 만료일이 얼마남지 않은 상황이다.
최초에 전세계약을 진행하던 중 계약 당사자가 사기꾼으로 밝혀져 계약금 환수를 얼마 전에야 겨우 했었는지라, 지금 전세계약이나 집의 상태 등을 모두 고려했을 때 물리적으로도, 심리적으로도 마음에 차지 않는 것이 많은 집이었다.
사기죄 고소건. 합의금 및 공탁금 수령하다
지난 주 목요일인 5월 18일에 내가 접수한 형사고소에 대한 판결 선고가 있었다. 피고측인 손0옥은 선고기일 전까지 끝내 사과와 합의를 거부하고 공탁을 걸었고, 덕분에 나는 마지막 공판에 참
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그래서 전세계약 연장하지 않고 퇴거 하겠다는 의사를 올해 초인 2023년 2월에 일찍 집주인에게 전했었다.
그 뒤로 집주인이 의뢰해 놓은 근처 부동산과 연락을 주고 받으며 10여 차례나 집을 청소하고 보여주는 과정을 거쳤으나, 아직까지도 매수 계약은 이뤄지지 않았다.
그나마도 5월 말까지는 부동산에서 틈틈히 연락이 오더니만 최근 2개월 정도는 그나마도 오지 않아, 전세금 반환과 퇴거에 대한 불안감이 무척이나 커 갔다.
그런 불안감의 일환으로 아파트의 등기부등본을 한번 열람해 봤더니, 어째서 이 집이 매매가 잘 되지 않았던 것인지, 게다가 최근에는 부동산 업자까지 연락조차 없이 잠수를 타버린 것인지 알 수 있었다.
첫번째로 갑구에 국민건강보험공단의 압류가?
두번째로 갑구에 신한카드 주식회사의 876만원짜리 가압류?!!
세번째로 갑구에 광주신용보증재단의 2638만원짜리 가압류가 하나 더 추가!!!!!!
압류 하나만 붙어도 거래가 껄끄럽고 복잡할 것인데, 총 세개의 압류가 붙어있다.
그것도 뒤의 가압류 두개는 각각 6월과 7월로 전세계약이 만료되는 8월 2일 바로 전에 이뤄졌다.
이건 뭐 일부러 의도하고 전세계약 만료 전인 이 시기를 노리고서 이렇게 한번에 난이도를 올리는 것인가?
진짜 집주인 오O순, 무슨 생각으로 이렇게 해 놓은거지?
그래도 문제가 저것들 뿐이라면 아파트 가격 대비 큰 금액은 아니기에 전세금의 손실까지는 걱정하지 않겠지만, 슬프게도 저것들이 전부가 아니다.
전세계약 체결 이전에 원래 있었던 근저당 1억 9600만원 외 다수.
내 전세금이 들어가 자잘한 근저당들은 모두 말소 시키고, 가장 큰 근저당인 1억 9천짜리를 채권최고액 1억 700만원으로 낮춰 놓았다.
본래 계획대로라면 저런 근저당이 모두 말소되어 소유권이 이전된 깨끗한 아파트를 깔끔하게 수리가 된 상태로 전세계약을 진행하려고 하였으나, 그 계약 상대방이 바로 부동산 사기꾼이었던 바람에 지금 전세계약이 계획대로 되지 못하고 이렇게까지 꼬여버린 상태이다.
저 지우지 못한 1억짜리 근저당 하나 때문에 1순위가 아닌 2순위의 지위를 얻게 되었고, 덩달아 대항력도 얻지 못하게 되는 등 현재의 상황에서는 무척이나 아쉽고 불리한 상황이 되어 버렸다.
사기꾼에게 넘어갔던 계약금 2000만원은 이자와 소송비용까지 계산하여 돌려받았으니, 더 큰 금액인 전세금 2억 1000만원을 돌려 받으면 이 집과는 깔끔하게 작별을 고할 수 있을 터이다.
그런데 등기부등본을 열람해본 상황을 보아선, 2억 1000만원 돌려 받는 것이 쉽지 않아 보인다.
집주인은 돈 없다고 집 팔려야 돈을 줄 수 있다고 하더니만, 얼마전부터는 잠수를 탔는지 연락이 되질 않는다.
부동산 업자는 지금껏 매수자를 찾아서 10여차례나 집을 보여주러 같이 찾아오더니, 가압류된 내역과 함께 상황을 문의하자 나몰라라 발뺌해버린다.
복잡하게 꼬여버린 전세 계약의 상황에 해결방안을 찾아보려 이리저리 인터넷을 뒤적이다보니 한가닥 동앗줄이 엿보였다.
그것은 바로 전세계약 당시 보증보험도 되지 않는 등의 불편한 상황과 분위기 때문에 혹시나? 싶은 마음으로 나름 큰돈을 들여서 신청하였던 전세권설정이 바로 그것이었다.
현실적으로 요즘 부동산 시장의 상황과 이 지저분한 등기부등본의 내용들을 보아선, 매매로 인한 전세금 반환은 가능성이 없다고 봐야할 것이다.
그러면 내가 취할 수 있는 선택은 1순위 근저당의 이자가 더 붙어서 액수가 커지기 전에 최대한 빨리 경매에 붙이는 것이 최선이라 여겨졌다.
본래라면 전세금반환 소송으로 확보한 판결문을 근거로 강제경매 신청 절차로 이어져야 할테지만, 2년전에 혹시 몰라 준비했던 전세권설정을 근거로 소송 없이 바로 임의경매를 신청할 수 있게 되었다.
2년전에 전세권설정을 하느라 돈이 좀 들었지만, 지금 상황에서 보니 전세금반환 소송에 들어갈 비용과 시간을 아끼게 되는 좋은 선택이 되었다.
경매에서 누군가 1순위 근저당과 내 전세금의 대부분 커버할 수 있는 금액으로 낙찰 받으면, 조금 손해는 보겠지만 그 정도는 번거로움과 수고를 더는 값이라 생각면 되니 OK.
반대로 전세금의 손실이 너무 큰 수준의 저가에 낙찰될 것 같으면, 1순위 근저당을 내가 떠안는 방식으로 내가 직접 낙찰받아 손실을 최대한 줄여보겠다는 계산이다.
어떤 상황이 되었든지 간에 경매를 통해서 결과를 보면, 내 전세권 설정보다 후순위인 압류와 가압류들을 모두 털어내 버리고 손실을 최소화할 수 있을 것으로 보인다.
바로 내일인 2023년 8월 1일이 전세 계약의 마지막 날이다.
이 날이 지나는대로 최대한 빠르게 임의경매를 신청하고자 하며, 앞으로 실수나 빠트린 것 없이 진행하고자 챙겨야할 것들을 더듬더듬 정리해 보고자 한다.
| 1. 전자소송 사이트를 활용하여 임의경매신청서 제출 - 채무자(집주인) 오O순의 주소 보정명령 예정 - 송달 확인 - 폐문부재 시 공시송달 신청 2. 전세사기 특별법에 따른 피해자 결정 요건 확인 및 신청 서류 제출 3. 집행관 현황 평가조사 - 감정평가서 및 최소입찰가격 확인 4. 배당요구서 및 관련 서류 확인 및 작성 제출 - 배당요구신청 종기일 확인 5. 경매 기일 확인 및 입찰 - 입찰보증금 수표 발행(최소입찰가격의 10%) - 상계 신청서 제출 6. (낙찰시) 잔금 납부(6주내) - 매각대금 완납증명원 신청(수입인지 500원) 7. 배당기일 법원 참석 - 신분증, 임대차계약서원본, 주민등록등(초)본(과거주소변동사항 포함), 인감증명서, 인감도장 지참 - 배당표 확인 - 법원보관금 환급 명령서> 법원 보관금 출금 지시서> 배당금 수령 - 등본교부신청서 작성> 매각허가결정 등본/정본 신청(수입인지 1000원)> 매각허가결정 정본 수령 8. (낙찰시) 소유권 이전 등기 및 등록면허세 - 취득세 신고서(매각허가결정정본, 매각대금완납증명원, 배당표) - 주택 취득 상세 명세서(주민등록등본, 가족관계증명서(상세)) - 등록면허세 신고(말소등기 목록) |
인터넷의 관련 블로그나 카페의 글들을 돌아다니며 임의경매시 신경써야할 것들을 나름 정리해 보았다.
전에 진행했었던 지급명령에서 시작한 민사소송이나, 형사고소에 비교해 간단할 줄 알았더니, 예상과는 다르게 만만치 않아 보인다.
그래도 각 단계별로 시간적 텀이 있으니, 한 단계씩 꼼꼼히 밟아 나가면 내년 상반기에는 아마 어떻게든 결과가 나올 것이다.
부디 만족할만한 결과를 볼 수 있기를 바래본다.
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